به گزارش مشرق، رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک در شهرها و روستاهای ایران نشان از آن دارد که شاید بازار ساخت‌وساز مسکن و حتی معاملات مسکن در رکود باشد، اما بازار دلالی و سفته‌بازی آنقدر داغ است که می‌تواند زمینه رشد مشاوران املاک را در اقتصاد ایران فراهم کند. در این میان باید گفت مشاوران املاک آنقدر آزادی عمل دارند که می‌توانند نرخ مسکن را با چرب زبانی بالا یا پایین کنند. در همین رابطه کارشناس مرکز پژوهش‌ها با اشاره به رشد قارچ گونه بنگاه‌های املاک، عملکرد این صنف را غیرحرفه‌ای نامید.

بررسی‌ها نشان می‌دهد همزمان با رشد سهم تقاضای سرمایه‌ای در بخش مسکن تعداد مشاوران املاک نیز افزایش یافته است. در این میان تقاضای مصرفی همانند موجودی مسکن در سال‌های اخیر آب رفته است، بدین ترتیب بازار مسکن را می‌توان یک بازار رها شده در دست‌های متقاضیان سرمایه‌ای اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی نامید که دولت‌ها عزمی برای ساماندهی این بازار ندارند، این در حالی است که دولت علاوه بر تسهیل ساخت‌وساز باید با وضع مالیات بر دارایی‌ها و تقاضاهای سرمایه‌ای بخش مسکن زمینه ایجاد آرامش در بخش مسکن را فراهم آورد.

یکی از معضلات اصلی این بخش، این است که برخلاف همه گزاره‌های قانونی و اخلاقی و برخلاف همه تجربیات جهانی در ایران قانون‌گذار و نهاد اجرایی کشور، یعنی دولت این بازار را به حال خود رها کرده و از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم این بازار استفاده نمی‌کند. کاهش سهم تقاضاهای مصرفی از ۸۰ درصد در اوایل دهه ۶۰ به ۲۵ درصد و افزایش سهم تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه از ۲۰ درصد به ۷۵ درصد در سال‌های اخیر نمونه بارز ادعای مذکور می‌باشد، با این حال در سال‌های اخیر مالیات بر خانه‌های خالی عنوان شده، ولی هنوز عملیاتی نشده است.

افزایش سفته‌بازی در بازار مسکن، موجب شده بخش قابل‌توجهی از تحولات قیمتی بازار مسکن به دست سفته‌بازان از جنس اشخاص حقیقی و حقوقی بیفتد.

یکی از این زمینه‌ها، مشاغل فعال در حوزه مسکن و صنف مشاوران املاک است؛ مشاوران املاک یا همان بنگاه‌هایی که عامل و واسطه انجام معاملات مسکن در کشور هستند، در برخی موارد با رفتارهای سوء خود نقش چشمگیری در افزایش قیمت مسکن داشته‌اند. با وجود اینکه هنوز هم بسیاری از مشاوران املاک بر حقوق قانونی و شرعی خود اکتفا می‌کنند، اما تعداد زیاد مشاوران املاک گواه انحراف جدی در وظایف و تکالیف و عملکرد آنهاست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دوره ۱۳۷۵ تا زمستان امسال در حالی موجودی مسکن کشور رشد ۲/۵ برابری داشته که طی این مدت تعداد مشاوران املاک ۱۹ برابر شده است. همچنین بررسی سرانه معاملات انجام‌شده در کشور نشان می‌دهد در کشورمان ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مشاور املاک وجود داشته که با لحاظ تعداد معاملات مسکن و زمین (رهن و اجاره و فروش) طی یکسال منتهی به تابستان امسال، به‌طور میانگین به‌ازای هر مشاور فقط پنج‌فقره معامله انجام شده است.

بدین ترتیب باید دید در بازار رکودی ساخت و ساز و معاملات مسکن مشاوران املاک چه سودی از معاملات اندک کسب می‌کنند که می‌توانند هزینه‌های بنگاه را تأمین کنند. نکته جالب توجه آن است که طی یکی دو سال اخیر بسیاری از مشاوران املاک با شیک و پیک کردن بنگاه‌های خود بر تعداد بازاریاب‌ها و واسطه‌های ملکی افزوده‌اند تا شاید بدین واسطه بتوانند معاملات بیشتری را بین خریدار و فروشنده جوش دهند.

رشد ۱۰۹ درصدی بنگاه‌های املاک کشور طی ۹ سال

براساس آمارهای موجود، تعداد مشاوران املاک در تابستان سال ۹۹ به حدود ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مورد رسیده که با توجه به موجودی مسکن و همچنین جمعیت کشور رقم قابل توجهی است. تعداد بنگاه‌های املاک در سال ۹۰ تقریباً ۷۱ هزار و ۹۱۶ مورد بوده که رشد ۱۰۹ درصدی را در سال‌های اخیر تجربه کرده است.

افزایش تعداد مشاوران املاک بدون پیش‌نیازهای تحصیلی، کارشناسی و سهل‌الوصول بودن مجوزهای صنفی آن، تبعاتی دارد که درنهایت بازار مسکن کشور را در پدیده «سفته‌بازی ملی- استانی» گرفتار خواهد کرد. با وجود فعالیت افراد متخصص و متعهد در این صنف، اما متأسفانه نقش برخی بنگاه‌ها در قیمت‌سازی مسکن، افزایش معاملات سفته‌بازانه و... غیرقابل انکار است، به‌ویژه اینکه برخی از مشاوران املاک خود در حوزه ساخت‌وساز نیز فعال بوده و ذی‌نفعان افزایش سفته‌بازی و قیمت‌ها در بازار مسکن هستند.

رشد مشاوران املاک ۷ برابر موجودی خانه کشور

یکی از نمونه‌های جالب توجه تعداد زیاد مشاوران املاک در کشور، مقایسه روند رشد تعداد مشاوران املاک با رشد موجودی خانه‌های کشور است. براساس آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، طی سال‌های ۱۳۷۵ تا پایان تابستان سال ۱۳۹۹ تعداد واحدهای مسکونی کشور (دارای سکنه و خالی) از ۱۰ میلیون و ۷۷۰ هزار و ۱۱۲ واحد با رشد ۲/۵ برابری به ۲۶ میلیون و ۸۰۳ هزار و ۱۷۰ واحد در پایان تابستان سال‌جاری رسیده است، اما براساس آمارهای مرکز آمار ایران و اطلاعات درج‌شده در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور طی این مدت تعداد مشاوران املاک کشور از ۸ هزار و ۵۸ مشاور در سال ۱۳۷۵ با رشد ۱۹ برابری به ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مشاور رسیده است.

این بدین معنی که طی دوره ۱۳۷۵ تا پایان تابستان امسال تعداد مشاوران املاک کشور ۷/۵ برابر موجودی خانه‌های کشور رشد کرده است. البته تعداد مشاوران املاک ذکرشده صرفاً مربوط به مشاوران دارای مجوز رسمی است و اگر آمار غیررسمی‌ها هم به این اعداد اضافه شود، به اعداد عجیب و غریب‌تر هم خواهیم رسید.

در حالی دریافت حق کمیسیون غیرقانونی توسط برخی مشاوران املاک ادامه دارد که کارشناس مرکز پژوهش‌ها گفت: عملکرد مشاوران املاک حرفه‌ای و نظام‌مند نیست.

به گزارش مشرق، گرچه معاملات بازار مسکن بر اساس جدیدترین آمار منتشرشده توسط بانک مرکزی طی آذر امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حدود ۳۳ درصد رشد داشته، اما این بخش همچنان در رکود تورمی با شیب ملایم به سر می‌برد. وضعیتی که طی سال‌های اخیر باعث شده تا قدرت خرید مردم برای ورود به بازار را کاهش دهد، به تبع این اتفاق کسب و کار مشاوران املاک نیز کساد شده است. اتفاقی که باعث شده تا برخی مشاوران املاک برای معاملات مسکن تا یک درصد حق کمیسیون از دو طرف معامله دریافت کنند.

به‌عنوان مثال در یک معامله ۵ میلیارد تومانی، مشاور املاک از فروشنده و خریدار مجموعاً ۱۰۰ میلیون تومان دریافت می‌کند. حق‌الزحمه‌ای که ۷۵ میلیون تومان بالاتر از حق قانونی مشاوران املاک است! هفته گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأیید دریافت حق کمیسیون یک درصدی از سوی برخی بنگاه‌های املاک گفته بود در معاملات خرید و فروش حق‌الزحمه مشاوران املاک ۰/۲۵ درصد ارزش معامله است، یعنی هر دو طرف نیم درصد.

مصطفی‌قلی خسروی ادامه داد: برای قراردادهای رهن کامل نیم درصد و اجاره‌بها یک چهارم نرخ اجاره ماهانه از هر دو طرف، در قراردادهای رهن و ودیعه نیم درصد و در متمم قرارداد هیچ حق‌الزحمه نباید دریافت شود.

وی با بیان اینکه برای تمدید قرارداد اجاره نیز یک هشتم حق کمیسیون - بر اساس قانون این رقم یک دهم است- از دو طرف باید دریافت شود، در پاسخ به این پرسش که چرا برخی مشاوران املاک در معاملات خرید و فروش از قانون تخطی کرده و یک درصد از طرفین دریافت می‌کنند، افزود: مردم نباید پرداخت کنند.

وی تأکید کرد: در صورتی که مردم به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه و از بنگاه شکایت کنند، برای این کار کمیسیون تشکیل می‌شود. اگر مشاور املاک نتواند رضایت شاکی را کسب کند طبق قانون از طریق تعزیرات حکومتی، تا چهار برابر اضافه دریافتی جریمه خواهد شد.

در همین حال کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس می‌گوید: برای اینکه بتوانیم به نرخ‌گذاری اجاره مسکن و خرید و فروش ورود کنیم باید زمینه فعالیت مشاوران املاک را به‌صورت حرفه‌ای‌تر ارتقا دهیم.

محمدرضا عبدلی با یادآوری مباحث مربوط به انتقال اتحادیه مشاوران املاک از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی افزود: این بحث به‌تن‌هایی نمی‌تواند فعالیت مشاوران املاک را نظام‌مند کند.

وی تأکید کرد: شاید بهترین حالت این است که اتحادیه به کانون تبدیل و از زیرمجموعه قانون اصناف خارج شود. نحوه فعالیت دفاتر املاک بتواند به‌صورت حرفه‌ای درآید، این‌گونه نباشد هر کسی در هر نقطه‌ای بدون کمترین تخصص و تحصیلات دفتر مشاور املاک تأسیس کند.

عبدلی بیان کرد: در بسیاری از روستاهای گردش‌پذیر، تعداد مشاوران املاک از تمام واحدهای تجاری روستاها بیشتر است، در شهرها وضعیت در برخی مناطق اسفناک است.

منبع: روزنامه جوان